Rechtsanwalt Mietrecht Bremen

Vermieter kommen immer wieder in Situationen, wo diese gerne das Mietverhältnis mit ihrem Mieter kündigen wollen. Der Hintergrund hierfür ist unterschiedlich, wobei in vielen Fällen ein angespanntes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter im Mittelpunkt steht.

Über den Umfang der Rechte von Vermietern besteht häufig ein sehr unterschiedliches Bild. In einigen Fällen wissen Vermieter wenig bis gar nicht, welche Möglichkeiten Ihnen offenstehen. Dies ist verständlich, weil eine Kündigung auch für einen Vermieter regelmäßig eine unangenehme Situation ist. In einigen anderen Fällen besteht bei Vermietern die Vorstellung, dass gegenüber Wohnraummietern Kündigungen nach Belieben ausgesprochen werden können.

Grundlegend stehen dem Vermieter genauso wie dem Mieter von Wohnraummietraum die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung mit Fristeinhaltung sowie die außerordentliche fristlose Kündigung zur Verfügung. Wichtig ist dabei, wann eine solche Kündigung vom Vermieter rechtswirksam ausgesprochen werden kann.

Mit welchen Gründen kann der Vermieter den Mieter von Wohnraum ordentlich kündigen?

Wenn ein Vermieter den Mieter ordentlich kündigt, bedeutet dies, dass der Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Kündigung erhält. Damit eine solche Kündigung rechtswirksam ist, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Was für Gründen können für den Vermieter ein solches berechtigtes Interesse begründen?  Das Gesetz sieht hierfür insbesondere drei Gründe vor:

1. Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist allgemein sehr bekannt. Jedoch herrscht in vielen Fällen Unklarheit über die Voraussetzungen hierfür. Der Vermieter muss die Räume der Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigen. An diese Voraussetzung werden bei gerichtlicher Überprüfung hohe Anforderungen gestellt. Wenn zum Beispiel dem Vermieter im gleichen Haus eine weitere leerstehende Wohnung gehört, dann kann bereits deshalb häufig ausgeschlossen werden, dass er die andere Wohnung aus Eigenbedarf benötigt.

2. Kündigung aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung

Die Kündigung aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung verlangt, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. In der Praxis werden an die Erfüllung dieser Voraussetzung hohe Anforderungen gestellt. Nachteile könne dann vorliegen, wenn eine Wohnung eher Kosten als Einnahmen bringt oder wenn eine nicht geräumte Wohnung zu einem stark reduzierten Kaufpreis führt.

3. Kündigung aufgrund von Pflichtverletzungen des Mieters

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter wird auch ermöglicht, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Diese im Gesetz zu findende Formulierung ist sehr allgemein. Ein in der Praxis häufig vorkommendes Beispiel ist die ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug des Mieters. Eine ordentliche Kündigung mit Fristsetzung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter sich an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Zahlungsrückstand befindet. Ein anderes Beispiel für eine Pflichtverletzung durch den Mieter ist eine anhaltende Ruhestörung durch seine Person.

Diese Aufzählung von Gründen ist nicht abschließend, kann jedoch als Orientierung dienen, da diese Fälle auch in der Praxis am häufigsten vorkommen.

In Fällen eines selbst bewohnten Haues mit nicht mehr als zwei Wohnungen können für den Vermieter erleichterte Kündigungsvoraussetzungen eingreifen.

Kann sich der Wohnraumieter gegen eine ordentliche Kündigung mit Frist wehren?

Der Mieter kann gegen die ordentliche Kündigung Widerspruch erheben. Im Rahmen dieses Widerspruchs muss der Mieter darlegen, warum die Kündigung eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt.

Falls ein Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist den Wohnraum verlässt, bleibt dem Vermieter in dieser Situation einzig die Einreichung einer Räumungsklage. Dies geschieht immer mit dem Risiko, dass das Gericht der Argumentation des Mieters in Hinblick auf seinen Widerspruch folgt oder keinen wirksamen Kündigungsgrund annimmt.

Wann kann der Vermieter den Mieter von Wohnraum außerordentlich fristlos kündigen?

Das Gesetz hält für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters unterschiedliche Gründe parat. Im Grundsatz kann ein Vermieter dem Mieter von Wohnraum dann kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Der am häufigsten vorkommende wichtigste Grund ist der Zahlungsverzug durch den Mieter. Damit dieser Grund vorliegt, muss der Mieter an zwei aufeinander folgenden Termin dem Vermieter die Zahlung von zwei Monatsmieten schulden. Ebenso liegt der Grund vor, wenn die geschuldete Miete den Umfang für zwei Monate erreicht und ein Zeitraum vorliegt, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt.

Wichtige Gründe können ferner vorliegen, wenn der Mieter den Wohnraum ohne Befugnis untervermietet oder durch Vernachlässigung gefährdet. Ebenso kann eine Ruhestörung durch den Mieter einen wichtigen Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung darstellen.

Kann sich der Wohnraummieter gegen eine außerordentliche fristlose Kündigung wehren?

Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung hat der Mieter bei der außerordentlichen Kündigung nicht die Möglichkeit einen Widerspruch zu erheben.

Im Falle der fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug kann der Mieter von Wohnraum die ausstehende Miete für einen gewissen Zeitraum auch nach Erhebung einer Räumungsklage durch den Vermieter nachzahlen, wodurch die ausgesprochene fristlose Kündigung dann unwirksam wird. Hierbei ist es wichtig zu beachten, dass eine gegebenenfalls gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Nachzahlung regelmäßig nicht unwirksam wird. Stattdessen kann der Mieter gegen diese ordentliche Kündigung Widerspruch einlegen.

Bei anderen wichtigen Gründen kann der Vermieter jedoch zur Erhebung einer Räumungsklage gezwungen sein. In diesen Fall muss vor Gericht das Vorliegen des Kündigungsgrundes dargelegt und bewiesen werden, was in der Praxis häufig hohe Anforderungen setzt.

Kann der Vermieter nach Ausspruch der Kündigung den Wohnraum des Mieters nach Ablauf der Kündigungsfrist eigenmächtig räumen?

Nein, der Vermieter hat hierzu kein Recht. Dies betrifft auch den Fall, wenn nach Meinung des Vermieters eine offensichtlich wirksame Kündigung vorliegt. Im Regelfall begeht der Vermieter durch eine solche eigenmächtige Räumung sogar einen strafrechtlich relevanten Hausfriedensbruch. Die Räumung einer Wohnung muss im Grundsatz immer durch einen beauftragten Gerichtsvollzieher durchgeführt werden.

Fazit – Was tun als Vermieter und wie kann ein Rechtsanwalt helfen?

Insgesamt bestehen für den Vermieter in Hinblick auf den Ausspruch einer wirksamen Kündigung gegenüber Wohnraummieter hohe rechtliche wie auch praktische Hürden.

Was kann ein Rechtsanwalt für einen Vermieter in dieser Situation tun? Im ersten Schritt bedarf ein Vermieter Beratung, ob ein Kündigungsgrund vorliegt. Wenn ein solcher Grund vorliegt, muss zwischen Rechtsanwalt und Mandant besprochen werden, ob ein Vorgehen wirtschaftlich ist. Falls der Vermieter eine Kündigung anstrebt und dabei auch den gerichtlichen Weg nicht scheut, muss er sich über die anfallenden Kosten klar sein. Hierzu kann ein Rechtsanwalt beraten.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass dieser Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit hat und auch keine umfassende Rechtsberatung ersetzen kann. Bei Fragen oder Beratungsbedarf zum Thema Kündigung des Wohnraummieters durch den Vermieter kontaktieren Sie bitte meine Kanzlei. Wir vereinbaren dann einen Beratungstermin.