Der Erwerb einer Wohnimmobilie um diese durch Vermietung zum Vermögensaufbau zu nutzen ist ein Klassiker. Nicht umsonst wird im Volksmund von „Betongold“ gesprochen. Jedoch resultieren aus einem solchen Kauf auch stets neue rechtliche Verpflichtungen, die man als Vermieter im Blick haben muss, damit man mit seiner neuen Immobilie glücklich wird.

Viele neue Vermieter haben in dieser Situation unmittelbar nach Erwerb häufig viele Fragen über den Fortbestand von Mietverhältnissen, die Möglichkeit von Mieterhöhungen oder die Kündigung bisheriger Mieter aufgrund von Eigenbedarf.

Besteht der bisherige Mietvertrag bei vermieten Wohnraum weiter?

Wenn die erworbene Wohnimmobilie nicht leer steht und von Mietern bewohnt wird, stellt sich stets sowohl auf Seiten des Vermieters als auch auf Seiten von Mietern die Frage nach dem Fortbestand des Mietvertrags. Viele glauben in dieser Situation, dass ein neuer Mietvertrag vereinbart werden muss. Das Gesetz regelt diese Situation anders. Es gilt in einer solchen Situation der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB. Wird vermieteter Wohnraum vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Den neuen Vermieter treffen so alle Rechte und Pflichten, die der bisherige Vermieter hatte.

Die Neuvereinbarung eines Mietvertrages kann nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen, da dieser zustimmen muss, dass der alte Mietvertrag aufgehoben wird und ein neuer Mietvertrag geschlossen wird.

Häufig trifft man in der Praxis auf Fälle, wo Mieter schon jahrelang oder sogar jahrzehntelang in einer Wohnung zur Miete leben. Dies birgt für neue Vermieter häufig Herausforderung, da die zumeist schriftlich geschlossenen Verträge entsprechend alt sind. Insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind in älteren Mietverträgen aufgrund neuerer Rechtsprechung unwirksam.

In anderen Fällen geben Mieter gegenüber dem neuen Vermieter an, dass es zwischen ihnen und dem bisherigen Vermieter mündliche Nebenabreden gibt. Solche Nebenabreden können beispielsweise darüber bestehen, dass die Mieter mehr Fläche oder Räume benutzen können, als dies der schriftliche Mietvertrag vorsieht.

Kann die Miete erhöht werden?

Viele Erwerber einer Immobilie streben eine möglichst hohe Mietzahlung an, damit die häufig vorgenommene Finanzierung getilgt werden kann. Hier stellen sich diesen Vermietern die gleichen mietrechtlichen Herausforderungen wie anderen Vermietern auch.

Für die meisten Vermieter kommt insbesondere die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Frage. Jedoch ist eine solche Mieterhöhung je nach Stadt und Gemeinde auf maximal 15 oder 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren beschränkt. Falls an der neu erworbenen Immobilie Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können sich je nach Art der Maßnahme auch Möglichkeiten zur Erhebung der Miete ergeben.

Insbesondere wenn der neue Vermieter auf bereits viele Jahre laufende Mietverhältnisse stößt, kann die gezahlte Miete aufgrund ausgebliebener Mieterhöhung im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sehr niedrig sein. Die rechtlichen Mittel beschränken sich in diesen Fall auf die im Vertrag und im Gesetz vorgesehenen Wege zur Mieterhöhung. Eine schnelle Angleichung der Mieten an vergleichbaren Wohnraum ist in solchen Fällen selten möglich.

Können Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden?

In einigen Fällen interessieren sich neue Vermieter auch für den Einzug in Ihre neu erworbene Immobilie. Dann steht das Thema Kündigung aufgrund von Eigenbedarf auf der Tagesordnung. Grundsätzlich kann der Vermieter einen Mieter das Mietverhältnis nach § 573 BGB ordentlich kündigen, wenn er Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Hürden für eine Kündigung aus Eigenbedarf sind hoch. Falls der Vermieter zur Durchsetzung seiner Kündigung aus Eigenbedarf eine Räumungsklage erhebt, muss er dem Gericht seinen Eigenbedarf nachweisen.

Sollte ein Neuvermieter alle mietrechtlichen Möglichkeiten gegenüber Mietern ausschöpfen?

Ein Neuvermieter, der eine Wohnimmobilie mit bestehenden Mietverhältnissen erwirbt, steht auch immer vor der Frage, inwieweit er seine mietrechtlichen Möglichkeiten nutzen sollte. Diese Frage erfordert stets ein großes Fingerspitzengefühl, weil ein Mietverhältnis stets mit großen gegenseitigen Abhängigkeiten einhergeht. Insbesondere umfangreiche Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel können ein Mietverhältnis erheblich belasten.

Ein belastetes Mietverhältnis kann zwischen Vermieter und Mieter immer wieder Reibereien und Streitereien hervorrufen, die viel Kraft und Zeit binden. Daher sollte sich jeder Neuvermieter stets die Frage stellen, inwieweit er seine Rechte als Vermieter einsetzen will.

Viele rechtliche Verhältnisse lassen sich im Regelfall erst im Fall des Mieterwechsels vollständig neuordnen. Vorher muss sich ein Neuvermieter in vielen Fällen in Geduld üben.

Fazit – Was kann man als Neuvermieter rechtlich tun?

Ein Neuvermieter hat im Regelfall durch seinen Wohnimmobilienerwerb und die in vielen Fällen übernommenen Mietverhältnisse sich mit mietrechtlichen Fragen auseinanderzusetzen. Wichtig ist es zu wissen, dass bisher bestehende Mietverhältnisse im Zusammenhang mit der Immobilie durch den Erwerb der Immobilie nicht beendet sind. Stattdessen tritt der Erwerber als Vermieter in diese Mietverhältnisse ein. Dadurch findet das vertragliche und gesetzliche Mietrecht Anwendung.

Wie kann in einer solchen Situation ein Rechtsanwalt helfen? Der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen und deren rechtlicher Bewertung ist in vielen Einzelfällen schwierig. Hier kann die Beratung bei einem Rechtsanwalt weiterhelfen. Auch kann ein Rechtsanwalt beispielsweise bei Mieterhöhungsschreiben unterstützen, da bei diesen viele Formalia zu beachten sind.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass dieser Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit hat und auch keine umfassende Rechtsberatung ersetzen kann. Bei Fragen oder Beratungsbedarf zum Thema Vermietung von Wohnimmobilien kontaktieren Sie bitte meine Kanzlei. Wir können dann einen Beratungstermin vereinbaren.