Rechtsanwalt Mietrecht Bremen

Mieterhöhungen sind in Zeiten galoppierender Inflation für Vermieter interessanter denn je. Diese sind notwendig, damit die reale Kaufkraft der vom Mieter gezahlten Miete erhalten bleibt.

In vielen Fällen bestehen sowohl bei Vermietern wie auch Mietern häufig Unklarheiten darüber, ob und wie viel die Miete erhöht werden darf. Teilweise besteht bei Mieter der Glaube, dass Mieterhöhungen nach Abschluss des Mietvertrages überhaupt nicht möglich sind. Im Gegensatz dazu hat der Vermieter aufgrund verschiedener gesetzlicher Regelungen auch keine freie Hand bei der Erhöhung der Miete.

Grundsätzlich können sich Vermieter und Mieter jederzeit einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen als die, welche im Mietvertrag steht (§ 557 BGB). Dieser Weg scheitert im Regelfall am Mieter. Ansonsten stehen dem Vermieter neben der Veränderung von Betriebskosten vier Wege offen, wie er unter Vorliegen aller Voraussetzung die Miete eines bestehenden Mietverhältnisses nach oben anpassen kann.

1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

In der Praxis ist häufig die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzutreffen. Dabei hat der Vermieter einige Voraussetzungen zu beachten, damit eine solche Mieterhöhung rechtswirksam ist.

Ein Verlangen nach Mieterhöhung kann der Vermieter frühstens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Die Erhöhung der Miete kann erst dann eintreten, wenn die Miete in dem Zeitpunkt des Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist.

Gleichzeitig hat der Vermieter noch Voraussetzungen in Hinsicht auf die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, zur Höhe der Mieterhöhung und zur Form und Begründung der Mieterhöhung zu beachten.

So darf in der Stadt Bremen zum jetzigen Zeitpunkt (August 2022) um maximal 15 % in drei Jahren erhöht werden. In der Stadt Bremerhaven liegt diese Grenze derzeit bei maximal 20 % in drei Jahren. Ein Nachweis über die im Einzelfall entscheidende ortsübliche Vergleichsmiete kann beispielsweise über den Mietspiegel oder über entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen geführt werden.

2. Erhöhung aufgrund einer Staffelmiete (§ 557a BGB)

Die Staffelmiete ist umgangssprachlich bekannt. Diese bedeutet, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden kann. Praktisch bedeutet dies zumeist, dass die Miete nach gewissen Zeiträumen um einen festgelegten Betrag ansteigt.

Als Vermieter muss man wissen, dass im Falle einer Vereinbarung einer Staffelmiete unter anderem Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete gesetzlich ausgeschlossen sind. Zudem darf der Zeitraum zwischen den Mietsteigerungen nicht zu kurz sein, sondern muss mindestens ein Jahr betragen

Für Vermieter ist die Mieterhöhung aufgrund einer Staffelmiete daher nur eine gangbare Option, wenn eine solche beim Abschluss des Mietvertrags mit dem Mieter vereinbart wurde. Wenn dies nicht geschah, ist eine Staffelmiete kein Mittel zur Mieterhöhung.

3. Erhöhung aufgrund einer Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Indexmiete ist wie die Staffelmiete eine vertragliche vereinbarte Form der Mieterhöhung. Im Falle der Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Ebenso wie bei der Staffelmiete ist im Falle einer vereinbarten Indexmiete die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gesetzlich ausgeschlossen. Unter Einschränkungen sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich.

Die Mieterhöhung bei der Indexmiete muss durch Erklärung des Vermieters in Textform gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Dabei hat der Vermieter dem Mieter die Veränderung des Preisindex und die dadurch steigende Miete transparent darzulegen.

Die Indexmiete bildet für den Vermieter einen guten Schutz gegen inflationäre Preissteigerungen. Jedoch ist es auch hier zwingend nötig, dass die Indexmiete mit dem Mieter vorher vereinbart wird.

4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

Auch Modernisierungsmaßnahmen an einer Wohnung können den Vermieter grundsätzlich dazu berechtigen die Miete zu erhöhen. Grundsätzlich kann nach der Durchführung von gewissen gesetzlich festgelegten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten aufgewendet werden.

Jedoch bestehen auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen Höchstgrenzen. So darf die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angehoben werden. Wenn die Miete pro Quadratmeter vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter betragen hat, dann darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Ebenso muss der Vermieter berücksichtigen, dass erhaltene Drittmittel unter Umständen bei den Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt werden dürfen.

5. Veränderung von Betriebskosten (§ 560 BGB)

Die Veränderung der Betriebskosten betrifft nicht die Erhöhung der Grundmiete, jedoch sind Vorauszahlungen von Betriebskosten regelmäßig Bestandteil der Gesamtmiete. Bei jeder Veränderung der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Grundsätzlich sind Vermieter berechtigt Erhöhung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Vermieter umzulegen. Der Grund für die Umlage muss dabei bezeichnet und erläutert werden. Es sind weitere Voraussetzungen zu beachten, ab wann der Mieter die höhere Betriebskostenpauschale schuldet.

Als Vermieter hat man im Falle von reduzierten Betriebskosten auch die gesetzliche Pflicht die Betriebskostenpauschale ab dem Zeitpunkt der Kostenverringerung herabzusetzen.

6. Fazit – Was tun als Vermieter bezüglich Mieterhöhungen?

Mieterhöhungen sind zwischen Vermietern und Mieter stets ein schwieriges Thema. Mieter wollen diese Erhöhung nie und sind häufig darüber verärgert. Vermieter sind häufig verunsichert, wie sie eine Mieterhöhung rechtlich korrekt umsetzen können.

Im Endeffekt bietet das Gesetz verschiedene Möglichkeiten zu Mieterhöhungen an, jedoch sind in allen Fällen Voraussetzungen zu beachten. Zudem muss man sich als Vermieter am besten vor Abschluss eines Mietverhältnisses überlegen, auf welche Art und Weise man über die Dauer des Mietvertrages die Miete anpassen möchte.

Vermieter kann an dieser Stelle anwaltliche Beratung zum Thema Mieterhöhungen empfohlen werden. Ein Rechtsanwalt wird im Rahmen der Beratung im ersten Schritt feststellen, ob eine Erhöhung der Grundmiete möglich. Auch kann er über Veränderungen bei Betriebskostenvorauszahlungen beraten. Im zweiten Schritt berät ein Rechtsanwalt, wie eine Mieterhöhung rechtlich korrekt umzusetzen ist. Teil der Beratung sollte dabei auch der Umgang mit den Mietern sein, damit eine Mieterhöhung nicht dauerhaft das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter geschädigt. So ist es in vielen Fällen sinnvoll Mieter bereits vorab über eine kommende Erhöhung der Grundmiete zu informieren, damit sich diese nicht negativ überrascht fühlen. Mieter können sich dann sowohl finanziell als auch im Geiste schon auf die höheren Zahlungen einstellen.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass dieser Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit hat und auch keine umfassende Rechtsberatung ersetzen kann. Bei Fragen oder Beratungsbedarf zum Thema Mieterhöhung kontaktieren Sie bitte meine Kanzlei. Wir können dann einen Beratungstermin vereinbaren.