Schönheitsreparaturen an Wohnraum sind immer wieder ein Thema was sowohl Mieter wie auch Vermieter bewegt. Dies ist völlig verständlich. Als Mieter wünscht man sich, dass der Vermieter sich um diese kümmert. Als Vermieter ist es genau umgekehrt. Darum kann es schnell zu Unstimmigkeiten kommen.

Darum stellen sich beide Seiten regelmäßig die Frage, wen die Pflicht zu Schönheitsreparaturen trifft. Wer muss die Schönheitsreparaturen an einer Mietwohnung durchführen?

Diese Frage ist nicht pauschal zu beantworten, sondern es muss auf den Einzelfall abgestellt werden.

Was sind Schönheitsreparaturen und was zählt dazu?

Schönheitsreparaturen sind alle Maßnahmen, die zur Abstellung von Mängeln dienen, die durch die vertraglich vereinbarte Nutzung einer Wohnung entstanden sind. Diese Definition der Rechtsprechung ist sehr abstrakt

Das Bürgerliche Gesetzbuch selbst bietet keine konkreten Beispiele für Schönheitsreparaturen. Antwort bietet § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. Berechnungsordnung.

Danach gehören zu Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen sowie Kalken von Wänden und Decken. Ebenso sind Schönheitsreparaturen das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizröhren, von Fenstern und Außentüren innen sowie von Innentüren. Nach neuerer Rechtsprechung gehört heute auch die Grundreinigung von Fußbodenteppichen dazu.

Das Anstreichen der Wohnungseingangstür, von Fenstern oder von Balkontüren auf der Außenseite gehören nicht dazu. Dies gilt ebenso für die Erneuerung von Teppichböden und für das Abziehen und Versiegeln von Parkett.

Wer trägt laut Gesetz die Pflicht zur Schönheitsreparatur?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die grundsätzliche Pflicht des Vermieters zur Tragung von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter hat laut Gesetz den Wohnraum im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Was lässt sich abweichend vom Gesetz im Mietvertrag regeln?

Regelmäßig wird von dieser gesetzlichen Regelung durch den Mietvertrag abgewichen. Vermieter und Mieter können sich darauf einigen. In den allermeisten Fällen vereinbaren die Parteien im Mietvertrag zumindest teilweise die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

An dieser Stelle beginnt die Komplexität des Themas. In den allermeisten Fällen finden in Mietverträgen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBs) Anwendung. Der Vermieter kann im Mietvertrag die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter festschreiben.

Dabei hat der Vermieter keine absolute Freiheit. Die Verteilung der Lasten durch die Schönheitsreparaturen muss für den Mieter fair sein. Wenn dies nicht der Fall ist und der Mieter übermäßig belastet wird, ist die entsprechende Vertragsklausel regelmäßig unwirksam.

Die Formulierung solcher Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist dabei knifflig. Die genaue Wortwahl entscheidet darüber, ob eine Klausel fair und verhältnismäßig ist.

So stellt sich stets die Frage, was fair und gerecht bedeutet.

Beispielsweise ist ein starrer Fristplan, der Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, unzulässig.

Für die Konstellation, dass der Vermieter dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnraum überträgt, muss in den Klauseln des Vertrages für den Mieter eine angemessene Kompensation mit vereinbart sein.

Jedoch können Vermieter und Mieter neben den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch noch individuelle Abreden treffen. Bei diesen Individualvereinbarungen gelten viele der eben vorgestellten Einschränkungen nicht. Hierdurch können Schönheitsreparaturen häufig über diesen Weg weitergehend auf den Mieter übertragen werden.

Fazit

Schönheitsreparaturen bei Wohnraummietverhältnissen ist ein Thema, dass ständig in Bewegung ist. Es erfordert die stetige Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung. Zudem kommt es in vielen Fällen auf Details an, die man als Laie nicht erkennt.

Vor diesem Hintergrund kann Mietern und Vermietern nur geraten werden, auf anwaltliche Hilfe zurückzugreifen, wenn Fragen zu diesem Thema bestehen. Pauschale Antworten lassen sich nicht geben.

Bei Fragen stehe ich Ihnen beratend und vertretend zur Seite. Bitte habe Sie keine Scheu mich zu kontaktieren.

Rechtsanwalt Ralph Eichler 10.03.2022

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